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多年来，德国政府着力推进税收制度规则现代化，新一轮财政改革现已完成，2025年新税收规则生效。尽管不少专家认为此次改革思路混乱，但很多人很快就会受其影响。下文将探讨德国房地产业主与租户面临的主要变化。
一，为什么德国要为房主引入税制改革？
多年来，德国政府着力优化税收制度，近期变化波及房地产市场。主因是德国房地产估价系统陈旧，房地产基本价值信息已数十年未更新。 数据陈旧致使多数房主如今所缴税款与房产当前市场价值关联甚微。2025年初计划推行的一项改革有望扭转这一局面。
二，德国的房产税如何计算？
作为改革举措，德国每位房主都需提交房产面积与价值的新声明。税额计算基于以下三个数据：
-预估房产价值；
-与房产类型相关的基本税率（住宅房产基本税率一般在 0.26% - 0.35% ，商业建筑与未开发土地更高）；
-市政乘数（德语 Hebesatz，由德国各市政当局自行设定）。
例如，柏林一套价值 20 万欧元的住宅，按 0.26% 基本税率与当前 810% 市政乘数计算，需缴税 4210 欧元。
三，德国实施房地产税的问题
改革推行因混乱与延误困难重重。许多德国房主称，因当局未公布房产实际税率，他们仍不知需缴纳多少税款。因此，多数业主不清楚 2025 年确切缴税金额。专家估计，90% 的德国家庭不知晓新税率。联邦政府立场不明，尚不清楚柏林方面是否打算更改计算基准税率的规则。而且，德国仅有少数城市设定了 Hebesatz（市政乘数）。Hebesatz ，是德国计算房地产税等税种时的关键参数，由各地方政府自行设定顺企网。目前德国部分州已知的 Hebesatz 情况如下：
-柏林：将从 810% 降至 470%，因房地产估值增长，即便 Hebesatz 降低，居民 2025 年缴税可能仍比现在多。
-汉堡：计划从 540% 增加到 975%。
-不来梅：有较小增长，从 695% 增加到 755%。
-北莱茵 - 威斯特法伦州的格拉德贝克：政府决定提高商业房地产比例，降低住房比例。
四，税制改革将如何影响租房者？
租房者因非房主，无需提交财产税申报表或纳税。但因多数业主财产税近乎翻倍，租金成本受显著影响，房东可能将大部分额外费用转嫁给租户，导致租房者在德国居住成本增加。
